文登区火车站片区修建性详细规划说明

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文登区火车站片区修建性详细规划说明

                一、目录

                    1．背景及现状概况 1

                    2．规划原则及依据 1

                    3．目标及功能定位 2

                    4．规划设计理念及构想 3

                    5．整体规划设计框架 4

                    6．道路交通规划 6

                    7．绿地系统规划 7

                    8．景观系统规划 8

                    9．建筑设计分析 9

                    10．开发建设规划 9

                    11．主要技术经济指标 10

                二、规划说明

                1．背景及现状概况

               

            威海市位于山东半岛东端，市域三面为黄海环绕，东与朝鲜半岛、日本隔海相望，北与辽东半岛的大连市隔海对峙，西与烟台市接壤。威海市域下辖荣成、乳山两个县级市及环翠区、文登区、高新技术产业开发区、经济技术开发区四区。独特的地理位置，良好的城市结构，蓬勃发展的经济，已使威海成为国内令人瞩目的城市。

               

            作为威海所辖县市，文登城市本身即一个山水城市。宏观上看，市域范围内有昆嵛等山脉，北有渤海、南有黄海，大山大海，气势恢宏。具体城区看，周围有群山环抱，中间有峰山耸立，抱龙、柳林两河环绕，青山秀水，风景风貌宜人。城市特色风貌突出体现“山、水、文”的特色，以山为核心，以水为纽带，以文为内涵；山可远眺，水可近赏，文能细品。三者相互补充，密切联系。

               

            随着城市用地的逐步扩展，交通设施的建设对城市发展的影响也逐步显现。为进一步提升文登市城市形象，树立人们通过铁路交通进入文登的良好的城市第一印象。根据文登市的实际情况，决定对位于城市西南部的火车站片区核心地块进行规划设计，将其功能、体量、风格造型等予以明确，打造高品位、高档次、标志性、有特色、有影响的城市大门。本案的规划设计即在此背景下展开。

                规划地段围绕火车站站前广场展开，以其为核心向南部进行辐射，重点突出国道向北的对景效果，总规划面积约16.54公顷。

                2．规划原则及依据

                2.1规划原则

                2.1.1 区域原则

               

            文登火车站片区是文登市整体的一个有机组成部分，它的建设与发展应充分考虑并处理好与周边区域的关系，既要立足于区域经济，又要突出领先于区域整体发展水平，带动和促进区域整体经济、社会和文化的全面发展。

                2.1.2 特色原则

               

            文登火车站片区建设只有具备特色才能充满活力，应依托独具特色的自然环境这一有利条件，在建设和发展中同时挖掘、创立、坚持自己的特色，形成特色鲜明的自然环境和产业结构，使其具备最大限度的个性和吸引力。

                2.1.3 效益原则

               

            在力求经济效益、环境效益、社会效益、生态效益有机统一的前提下，以经营城市的理念，盘活存量土地，调整用地结构，充分利用土地及空间资源，建设相当数量的高品位公建、住宅及产业建筑，创造舒适的生活、工作环境。

                2.1.4 弹性原则

               

            市场经济要求地块的规划应在用地结构与布局合理的基础上加大其弹性力度，用地性质应具有适应市场的可换性和兼容性，地块有合并使用的可能性，指标确定方面应具有一定幅度，并在道路系统与市政设施等方面兼顾远景发展的需要。

                2.1.5 协调原则

               

            文登火车站片区规划应协调好各种资源的合理开发和利用、各项设施的建设和开发管理，以总体规划等为依据，根据实际情况适当整合，既要立足于现有文登市的经济水平，又要具有相当的超前性，近、远期相协调。

                2.1.6 多样化原则

               

            多样化指城市功能与景观的丰富性，需要通过多种城市自身功能的集聚、融合，形成内容多样、层次丰富、具有生命力、强吸引力的城市空间、景观效果，进而为城市居民生活、工作、交往、娱乐等活动的多样化提供方便的条件。

                2.2 规划依据

                （1）《中华人民共和国城市规划法》

                （2）《城市规划编制办法》

                （3）《城市规划编制办法实施细则》

                （4）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93 2002年版）

                （5）《城市道路交通规划设计规范》

                （6） 国家、山东省、威海市有关的法律、规范和条例

                （7）《文登市城市总体规划》

                （8） 电子地形文件等数据和资料

                3．目标及功能定位

                3.1规划设计目标

                3.1.1促进城市发展的经济目标

               

            城市总是在不断寻找新的发展机遇，交通是提供发展机遇的要素之一。随着城市重要对外联系通道的建设，城市空间得到进一步扩展，新的城市门户将在这里诞生，文登市即具备相应的条件。

               

            根据土地经济理论，存在功能置换的理论基础和现实必要。尤其是当地基本没有现存建设的的情况下，进行开发建设的成本更低。在这一过程中，商业和居住是主导功能。对于城市经济发展而言，第三产业的开发带动作用更强。第三产业具有很强的集聚效益、空间效益和流通效益，包括商业服务、旅游产业和房地产业，是现代市场经济条件下的关键产业，也正是第三产业的高密度、高智能、多样化推动了城市中心功能的发展。政府在这种开发活动中也会带来经济上的利益，可以推动城市整体快速发展。

                3.1.2提供高质量公共空间的社会目标

               

            旅游、游憩和户外活动的普及成为近二、三十年世界性的消费趋势，由此形成城市对开敞空间的消费热上升。可以看到在我们国家“广场热”的出现，有政府“业绩工程”的主导作用，也有普及化的市民生活方式的促进作用。

               

            中心广场能够建设成为旅游、锻炼和其他户外活动的好场所。市民对开敞空间的重视和需求，将促进政府和市场建造更多的开敞空间。与此同时，旅游的内容正在发生变化，正从单一的观光型旅游向购物旅游、文化旅游、生态旅游以及节日旅游等多元方向转化。规划在此地段塑造丰富的城市景观，布置公共开放空间，组织各种功能开发活动。

                3.1.3提升城市生活品质的环境目标

               

            文登火车站片区以其优越的区位优势和后发优势，有条件建设成为最具有吸引力的地区，提升城市形象，增强城市的凝聚力、亲和力和吸引力。因为城市魅力除了其社会、经济方面外，环境也是十分重要的。

               

            环境功能一方面要表现在其整体环境的和谐统一，具有现代感，感受其活力，另一方面也表现在与自然的融合。优美的环境景观是令人身心愉悦的场所。文登火车站片区，应该是多元的、综合的，具有高效率的经济功能、健康向上的社会功能、优美宜人的环境功能，是极具吸引力的活动场所。

                3.2 功能定位

                根据上述确定的发展目标，文登火车站片区拟建成集交通集散、商贸市场、酒店办公、休闲娱乐、综合商住等五大中心功能。

               

            其中，交通集散功能主要体现在火车站站前广场，通过站前广场的设计进行人流和车流的有效组织。商贸市场考虑与片区西部的物流产业用地相结合，从而设置专业市场以实现同物流产业的互动效应。同时，规划确定零售购物中心，从而充分发挥火车站片区的商贸流通功能。在功能定位上形成以商业为主、辅以居住、办公、宾馆、文化娱乐等功能的整体格局，同时还需设置为多种商业文化活动服务的公共设施。方案注重了对商业活动品质的提升，以塑造高质量的商业活动环境为目标。

               

            在功能组成上，大型商业包括百货公司、超级市场等；小型零售则由品牌专卖、特色商品、服饰、杂类货品（如书籍、音像制品）等多种业态共同组成。餐饮部分由高档酒楼、平价快餐、小吃街、酒吧、咖啡馆、露天茶馆等组成。文化娱乐包括小剧场、放映厅、健身场馆、多功能会堂等文体设施。酒店和住宅在地块中与其它商业文娱部分既相联系又相对独立，具有各自的配套设施和独立的出入口。

               

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4．规划设计理念及构想

                4.1规划指导理念

                文登火车站片区修建性详细规划设计总体构思基于以下的四个理念。

                4.1.1 “多元－功能复合”理念

               

            城市规划把目标仅仅局限于城市体形环境的塑造显然是不够全面的，它应当有助于增强城市活力，使文登火车站片区人气旺盛，商业繁荣，文化气息浓郁，促进城市经济发展,社会进步，这是城市规划重要的内在目标。文登火车站片区作为公共生活活动的集聚中心，在考虑具备文化娱乐、金融商贸及市民公共活动等中心功能的同时，还考虑了居住等其它功能，形成多元功能复合与互动，使片区生机勃勃、欣欣向荣。

                4.1.2 “自然－生态－永续”理念

               

            文登火车站片区有较好的环境优势，空间结构以中轴线及半包围它的辐射结构为骨架，其中中轴线强调景观生态和空间的虚实对位，而辐射结构则注重功能性，将整个新区的景观与功能体系融会贯通，突出生态主题，实现可持续发展。

                4.1.3 “全民共享－花园”理念

            以景观主轴线及周边的路网为结构框架，形成点、线、面的绿化及开放空间体系，将中央集中生态绿化、周边道路沿线的线状绿化及各个地块内的集中绿化有机地结合起来，令整个片区成为花园般的购物、居住和工作的环境。高品质的城市空间环境不只是要求城市建筑群体空间的优美、和谐、丰富、多姿,还必须有完善的公共及市政服务设施，高效安全的道路交通系统，宽敞、洁净、优美的绿化与滨水环境;亲切宜人的驻留活动场所以及应有的文化氛围。这正是人们常说的“以人为本”原则在城市规划中的具体表现。

                4.1.4 “追求现代－承载文化”理念

               

            城市形象的个性特色是城市形象的灵魂，在众多城市的面貌日趋雷同的趋势中，通过规划设计将本案特色体现出来是本次规划的重要任务。规划吸收当代世界先进的城市规划理念，在传统的元素中追求建筑风格的简洁与精练。

            在建筑与环境的营造中采用新材料、新结构，并将新的审美情趣引入设计。

               

            将具有代表性的当地传统建筑材料与现代感的玻璃、钢结构融为一体，体现传统与现代的对接。重要标志性的建筑形象都强调时代性从传统性中脱颖而出的寓意。

                4.2 整体形态构思理念：

                --------“金廊逐日、弯弓映月”

               

            “金廊”指围绕片区构筑的商业街弧形长廊，规划将其同站前广场相连，共同形成对站前广场的环抱之势。站前中心广场即“日”之寓意；二者共同构筑了“金廊逐日”的空间态势。

            另外，规划方案中，将整体的空间格局形成“弯弓”态势，地段西区的综合商贸市场的步行系统以及地段东区的商业街共同形成“弯弓”之“体”，东西向轴线仿佛搭在弯弓上蓄势待发的一柄利箭，向心发散的步行轴线形成“弯弓”之离弦之势。而东西区中部的主入口相互呼应，共同形成了“环月”之形，从而突出了整体空间格局之“弯弓映月”态势。

               

            这一体现现代意识的构图结构，充分展现其兼容并蓄、活泼向上、积极进取的现代感，具有极强的生长性和延续性。一个有活力的城市、有吸引力的城市，其真正的魅力来自独特的内涵，地方性的探索应是持续的、不断深入的过程，而一种新的理念的注入是能够使城市得以健康发展的原生推动力。

                4.3 规划设计理念：

               

            “共享核”理念：——整体核心理念：规划以站前中心广场为核心进行辐射，周边地段的规划设计均围绕站前广场展开。作为系统组织中的核心节点，其布局考虑到了现有路网和现状环境的最佳运用以及便于为各个功能空间服务的需求，谓之“共享核”理念的充分体现。

               

            “十字聚合”理念：——景观轴线处理：在轴线处理层面采用的主要方式。规划围绕地块东西向和南北向两条景观视廊，形成片区内部主要的景观通廊，并将其同景观对景以及功能区段主入口相结合，共同构筑整个片区“十字聚合”的景观特色。

               

            “子母环”理念：——节点布局：规划在站前广场区以及商业街区核心节点处构筑两处共享空间，在火车站南北入口对景轴线上形成遥相呼应之势；其中，以正对中心广场的站前广场开放空间作为整个片区功能与流线的转折点和汇聚点，构成“母环”，而片区中部的商业共享空间形成了与西区商贸市场以及东区商业街西部入口的对景，构成“子环”，规划“子母”双环共同形成了片区内部的主要集散空间。

               

            “同心翼”理念：——建筑形体布局：规划以商业街区中部部的“子环”为圆心，规划了围绕其形成的室外步行街，形成了几条呈渐开态势的室外景观轴线，构成了商业街区的主要步行轴线，向外辐射形成“同心翼”的建筑布局形态，从而进一步加强了环抱片区中心节点的空间布局态势，使空间形态进一步形成了环行加放射的空间景观意向。

                5．整体规划设计框架

                5.1总体格局

                “一体两翼”的总体规划格局：城市“门户”的标志性、生态性和整体性

               

            文登火车站片区形成“一体两翼”的总体发展格局。以铁路客运站为端点，形成一条片区中轴线，在中轴线两侧由其西区－专业市场区以及东区－动感商住区共同形成“两翼”。中轴线主要以对景的景观大道形式体现，中央的道路绿地与两侧的商业、市场等服务功能用地以及居住用地一起构成了“一体两翼”的发散式片区用地格局。

               

            火车站片区不仅是个高效率的商业活动和办公场所，也是充满人情味与活力的生活场所。中央轴线从站前广场到中央商业区，再到片区南部中心节点的一系列绿地与道路沿路景观，不仅是火车站片区的标志，也是人们活动的中心，担负着周边用地的组织与协调作用。这是城市有机构成的整体性、城市景观与环境的生态性、现代生活需求的多样性与城市中心区的标志性及多功能综合性的结合。

               

            规划“一体两翼”的格局进一步完善了规划的“金廊逐日、弯弓映月”的整体形态构思，将分区管理操作的理念同形态构成相结合，力图创造颇具特色的火车站片区中心风貌。同时规划根据文登火车站片区的用地现状、产业发展要求、城市拓展可能性等条件综合分析，确定以集约式发展——集中、紧凑发展为土地开发利用的主要方式，用地形态总体上趋于规则、完整。

                具体规划整体格局构思为:

                 ——“核、环、轴、体” 四元合一

                规划在以上理念以及主题构思的基础上，强调主题寓意的具象体现，构筑“核、环、轴、体” 四元合一的规划格局。

                l“核”：

            指位于基地北部的站前广场节点以及商业区中部的主入口广场节点。“核”的统领作用一目了然，从而充分体现了基地中心节点处交通和景观上的双重特色。同时，中心广场雕塑造型上的优势也为人流视线的集结及引导创造了条件，一方面注重其标志性用途，另外也充分满足了人流集散的要求，形成整个基地中心处的视觉焦点。

                l“环”：

            指基地内部的环状步行交通轴线，即前文提及的“同心翼”结构的骨架。规划在基地步行系统与人造景观的融合中寻求创新点，通过一系列步移景异的空间序列，将视线引至基地内部，与步行系统共同形成了基地内部丰富的环境构成要素。

                l“轴”：

            指基地规划形成的“十字聚合”轴线处理中的南北和东西景观轴线。“双轴”的构筑使基地的布局结构更加清晰，它们与基地内部的其它景观要素共同形成基地的交通及景观视廊，成为组织整个基地交通的核心所在，规划此“双轴”在基地的整体景观组织中发挥至关重要的作用。

                l“体”：

            指基地的各个功能组团，分别为基地北部的站前广场组团、东部的动感商住组团、西部的商贸市场组团。各“体”的形成充分遵循了布局均衡的原则，使整个基地的居住和公建网络更加趋于合理和完善。

                总之，“核、环、轴、体”

            四元合一的规划结构，突出了一种以人为本、重视自然、集聚开发的规划理念。它使基地建设在开发土地资源与利用现状景观资源二者的融合中找到了完美体现经济效益、社会效益、环境效益的统一的途径，也赋予文登火车站片区项目建设以充分的文化性、特色性和生态性特征。

                5.2 具体用地布局

                5.2.1 布局原则

               

            本着统一规划、合理布局、分步实施、配套建设的原则，结合文登火车站片区的具体情况，因地制宜、近远结合、科学地配置各类型用地及其比例关系，充分考虑到实施的可行性，增强规划管理的可操作性。

                5.2.2 站前广场布局

               

            规划在整个地块的北部结合火车站站房建设进行整个站前广场的布局。根据现状的地形条件，火车站站台将高于站前广场的平均地平标高，落差为一层左右的高度。因此，规划充分利用此条件进行站房的设计，车行交通通过站房底层进入，步行交通通过站房二层平台同站前广场进行连接，从而实现车行、人行的分流设计。另外，在整个广场的设计中，一方面，考虑整个广场的空间围合，特意在站前广场的核心区东侧进行车站附属建筑的布置；另一方面，在广场的核心部位进行停车场的布局，充分考虑交通便捷以及快速疏散的要求，在步行核心通道的两侧分别布置公交车停车场、长途车停车场、出租车停车场以及私家车停车场，并通过周边的车行道快速疏散人流。最后，考虑到站前路的对景效果，特意在站前路的尽端设置站前广场入口广场，配以两侧大片的绿地空间以及中部的硬质空间形成入口处鲜明的景观意向。

                5.2.3 商住用地布局

               

            坚持规划建设的高标准、高起点，为文登火车站片区广大居民创造优美、舒适、安全、方便的现代化居住环境，实现居住区的可持续发展。住宅建设与环境建设同步进行，因地制宜的组织生活居住区内各种建筑物、绿化植物和自然环境条件。按居民的不同生活需求，分级配置各级公共服务设施，形成相对集中的综合服务中心。

               

            规划在基地的东部和东南部布置动感商住区，考虑到沿站前路的景观效果以及功能的互动，规划在站前路两侧布置商业步行街区，增加沿路的商业氛围以及空间效果，而在地段的东部，即商业步行街区东部布置居住用地，从而加强其西部商业街区的人气，实现商业街区和居住区的人为互动，从而加强整个站前区域的活力和朝气。规划在商业步行街区东部由北至南分别布置点式多层产业公寓区、板式多层产业公寓区。

                5.2.4 公共设施用地布局

                建设分等级、多层次的商业服务设施，形成相对完整的设施体系。

               

            利用文登火车站片区优越的自然区位和交通条件，积极发展物流产业以及与其配套的商业流通等第三产业，从区域的角度进行分析，建立起针对不同对象的配套齐全的服务体系。

            注重社区公共服务设施的配套建设，合理布置商业服务网点，以满足居民基本生活的需要。

                充分发挥公共设施改变城市面貌的功能，通过公共设施的规模化建设，为文登市城市建设树立样板。

                公共设施的规划充分考虑文登火车站片区的现状条件及长远发展可能，注意远近期结合，保证发展和实施的连续性。

               

            根据文登火车站片区的总体布局及服务对象，文登火车站片区的公共设施分布呈东部、北部和西部三足鼎立的态势，力求塑造多层次、多纬度的公建体系：

                l多层次的公建体系：第一层次：站前公建服务；第二层次：西部专业综合市场；第三层次：东部商业市场步行街

                l多纬度的公建体系：第一：空中连接、架空廊道；第二层次：地面连接体

               

            通过空中、地面等多纬度的公建连接，形成地上、地面三维的立体空间形态，真正打造出多层次、多纬度的商业脉络，加之它们各自所呈现的不同空间尺度、不同主题的商业氛围必将形成商业功能的大连接、大优化、大提升，形成多层次、多种空间尺度的商业体系。

                l 特殊功能之塑造：

               

            第一：媒体功能体现“迎八方客－展山水文”。规划在站前中心广场入口处设置特殊功能之媒体，通过高科技电子设备的控制来发布商贸、商业、娱乐、文艺、科研、教育等多彩丰富的生活讯息，提升站前广场中心地段的城市精神，突出文登市火车站中心地块的独特前卫个性，从而确立新时代新要求下的城市形象，使规划地段真正成为文登新形象之代言。

            第二：共享空间构筑―以站前路两侧商业街区中部的共享空间为汇集点，提供市民购物、消费、休闲之活动之场所，使规划地块发挥更大的城市聚客力和吸引力，从而以更强的穿透力来体现商务区的核心竞争力，展示整体商业休闲、娱乐之特殊形象。

                5.3 群体轮廓

               

            ——“音阶”状建筑群体轮廓的构筑：整个规划区域被划分为若干个公建及住宅组群。整个规划区的总体建筑轮廓，采用“以站前广场及站前路为焦点，环以递升式建筑形体”的主体布局形态。同时，站前广场核心对景位置的火车站站房设计将加强规划区的整体中心感觉；由中心向周边形成由低层向多层过渡的整体建筑天际轮廓。

                5.4 空间序列

               

            建筑空间：以板式和点式的建筑形体为原型，辅以大体量的公共建筑，在统一中寻求变化。并将建筑空间向周边开敞，形成沿街内部连续完整的建筑立面以及连续顺畅的建筑界面。

            步行广场空间：线性的街道空间与沿街的步行广场结合设置，在封闭空间中创造局部开敞的视觉走廊。结合建筑空间的设置，形成广场开敞空间与步行线性空间的空间序列。

      

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6．道路交通规划

                6.1人流组织——平台交通体系，多层次组织构架

            规划注意协调机动车、自行车、人行三种交通方式的关系，在入口处规划设置残疾人坡道，实现无障碍设计。结合景观设计要求，将人流步行系统与开放空间相结合，并按照不同标高进行组织，形成多层次的步行系统，多层次步行流线的交叉与交织，不仅扩大了游客在步行中的景观视野，同时也丰富了整个地区空间的趣味性。重点对站前广场区域进行人车分流的组织。

                6.2车流组织

               

            借鉴国际发达区域做法，将到达本区域的车流统一在各步行街区外围处进行分流，从而提高整个地块交通的秩序感与标识性，利于车流交通的理性组织。规划将站前区的客运交通与货运交通进行分流。货运交通结合火车站西侧的货场仓储等用地进行布局，通过货运专用道的设置将货运交通迅速向站前区外围疏散。而客运交通则分为公交交通、长途客运交通、出租车交通以及社会车辆交通，规划通过站前广场处的环路进行单向交通的组织，从而将客运交通同城市内部交通顺利交接。

                6.3 静态交通

                静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，适应小汽车的日异增长，充分考虑停车场库的安排，结合设计要求进行停车的规划布置。

               

            考虑到文登火车站片区发展的需求，站前广场区域规划设计公共交通停车场、私家车停车场以及出租车停车场等，以充分满足火车站人流快速疏散的需要。而其它区域则根据地块性质和功能进行机动车停车的设计，均以地面停车为主，在各地块设置集中停车场，同时考虑机动车停车与主要的步行人流不相冲突。另外，考虑商业停车与居住停车的功能独立，避免相互干扰，同样实现总体人车分流的格局。

                6.4 广场

                ——站前广场：功能创新与生态立意的体现

               

            本方案充分利用现有的地形条件，采取线上式的火车站站房设计做法，将站前道路下穿，使站房二层架空平台整体自然的向南延伸，与中央绿化带融为一体。站前广场将不再仅仅是一个人们集散的开敞空间，人们可以通过这个平台自由的来往于广场与绿化带之间，人工化的、赋予交通功能的场地与自然连为一体。在广场的交通组织方面，将各种不同的交通方式布置在不同层面，实现立体换乘，改变平面交通交叉的混乱。

            ——在东西商业片区的中部地块中心节点处设置“商业时代广场”，并设置高耸的钟塔，意喻迎接新时代的到来；

            ——在商业街区南部共享空间处设置“信息彩虹广场”，主题为“多彩的生活”，成为由南部国道进入火车站片区的焦点所在，规划在此布置小型的的喷泉，象征生活的丰富多彩，同时也为购物环境营造五彩缤纷的热闹气氛；

            ——在火车站站前广场南部入口处设置“入口广场”，主题为“城市客厅”，设置遮荫伞，提供休憩空间。

            ——整体广场空间的寓意为“二十一世纪多彩的城市生活”。

                7．绿地系统规划

                7.1规划原则

                7.1.1建设花园城区的原则

               

            文登火车站片区绿地系统的建设不仅从整体上控制绿地率等指标，还将指标体系贯穿到每个建设地块，确保城市优美大环境与居住、生活、工作小环境的有机统一。

                7.1.2系统性原则

            将自然景观与人文景观结合在一起，开敞公共绿地、商住区集中绿地、街道绿地共同组成点、线、面相结合的绿地系统。

                7.1.3充分利用周围建成环境的原则

            规划中应该将火车站站前广场绿化与文登火车站片区其他绿化结合在一起考虑，充分利用现状优势，建设特色景观绿化体系。

                7.2总体布局

               

            按照以上的规划原则，文登火车站片区绿地系统规划考虑形成“以站前广场绿地为主体，以标志点绿地为重点，以道路绿地为补充”，形成各类绿地相互交叉，相互呼应的格局。

            基地绿地规划具体可分为三种形式：集中绿地、商业步行绿化空间、道路绿带。三者共同组成点、线、面相结合的绿地系统。

                集中绿地: 为整个基地提供大面积的绿地休闲空间。

            商业步行绿化空间:

            适宜基地内购物人流及游客使用。它的建设考虑同整个商业街区的建设相结合，既是基地空气清新的“绿肺”、客厅，又是构筑规划地块的视觉走廊，内设喷泉及雕塑，周围配以花坛、座凳及花架等设施，成为基地的主要公共活动及景观中心。

                道路绿带：它是构成基地“沿路景观”的重要要素，对塑造基地的节点和沿路景观，提高全区的环境质量具有举足轻重的作用。

                7.3 设计导引

                7.3.1 绿地强调功能、生态与景观的结合、关注街道、广场的遮荫。

                7.3.2 绿化植物配置要求四季显花、长年显绿。

                7.3.3 步行系统考虑行走、休憩、骑车、轮椅、游览、观景交往等各种要求，重视遮荫避雨、电话联络、饮水、停自行车等设施的布置。

                7.3.4 增加屋顶花园，各分区应统一屋顶色彩基调，强调绿化之间的相互协调，不提倡各自标新立异。

                7.3.5 道路通过断面形式、绿化种植以及周边地块建筑围合等条件的不同变化形成不同风格、个性的道路绿化景观。

                8．景观系统规划

                8.1 原则

               

            尊重自然和人文环境特点，力图体现文登火车站片区与环境的密切联系。使景观点与文登火车站片区公园、道路、绿地、广场等相融合，达到开发旅游资源，提高文登火车站片区知名度，美化文登火车站片区生态环境的目的。也利于形成文登火车站片区的特色。达到城市空间艺术化、建筑风格特色化、标志建筑个性化、城市景观多样化、环境设施系列化。

                8.1.1 多样性原则

            设计形式的多样性是保证景观审美层次的必要条件。规划将景观绿化系统和建筑空间造型紧密的结合在一起，借助建筑造型手法丰富景观构成模式，如平台景观、坡地景观、空中花园景观、下沉广场景观等。多样化的景观空间满足了多样化的城市活动需求。

                8.1.2 开放性原则

               

            作为城市公共区域，面向城市大众的开放性是一个基本的设计准则。在人流分析的基础上，我们的景观设计重点考虑了针对不同性质、不同方向和不同标高层次人流的接纳关系。此外不同层次的平台和步道设计，也是保证公众开放性的必要手段—

               —这些界面的构筑，实现了可开放公众区域的最大化。

                8.1.3 个性化原则

                本地块的景观设计必须在与整体风貌相协调的基础上，凸现个性，成为新的亮点。

                8.2 景观系统组成

                根据服务的区域和特点，将文登火车站片区的景观系统分为四个层次，即景观轴线、景观区域、重要景观节点和一般景观节点。

                8.2.1景观轴线

               

            规划确定以商业街区中部东西轴线及站前路南北轴线为文登火车站片区景观轴，体现文登火车站片区的靓丽风景线，它将文登火车站片区的特与新显现得更为突出。

            东西轴线：规划此轴线与“商业时代广场”形成对景，成为商业街区最重要的景观走廊，沿线商业步行景观以及公共建筑形成连续的公共建筑景观界面，充分展示出二十一世纪文登市的城市建设风貌。

                南北轴线：规划此轴线同东西向轴线相呼应，共同组成文登火车站片区十字景观主轴，其轴线的形成同时也是火车站区域的主要对景轴线。

                8.2.2景观区域

                景观区域是指有一定面积的、富有特色的景观地区。

               

            规划确定文登火车站片区的景观区域主要是以建筑风貌及功能区分为几处特色片区，即：以西区地块为代表的商贸市场区、以东区地块为代表的商住综合风貌区以及以站前广场地块为代表的交通广场风貌区。

                8.2.3 重要景观节点

                重要景观节点对体现文登火车站片区的特色有重要作用，规划确定的重要景观节点包括：

                景观轴线的交叉点：即道路交叉口；

                重要建筑节点：包括火车站站房在内的重要建筑景观节点；

                城市广场：指前文提及的火车站站前广场以及商业街区内部的共享广场空间。

                8.2.4一般景观节点

               

            一般景观节点对于美化城市环境起着重要的作用，规划设置的街头景观节点同时也是一般景观节点，其分布广泛，可以根据周边的用地性质决定其内容和主题，体现其多样性的特点。

                9．建筑设计分析

               

            简洁，典雅的现代风格：建筑群体的外观追求统一和纯净的整体风格，而内界面则变化丰富，通透活泼。在整体风格与布局统一的前提下，各部分建筑单体依据功能和性质的不同，创造出独具特色的丰富空间，建筑宜采用新型建筑材料与结构体系，规划空间变化丰富，形成进退的层次与高低的起伏。处理上主要通过建筑顶部的空间体块的穿插组合，形成独特的风格。

               

            丰富之材质体现：以最具生命力之丰富材质：毛面石材、亮面石材、金属、玻璃，配合丰富多彩的灯光、电子影幕之投射，使规划街区在不同节庆、不同角色、不同时段、不同天候呈现不同的个性表情和不同的色彩表现，从而实现火车站站前区现代特色鲜明的表征。同时顶部的一些体块与实体的搭接也形成了材质上的对比关系，在商业处理中也采用了弧线形的体块咬接处理方式，通过石材与玻璃的材质对比形成大气的商业空间。

               

            细节、比例追求形式感：颜色也在灰白两色中加有少许色彩(暖灰)，使其温文尔雅。而且对于每种不同类型的建筑，均考虑了其特点来进行立面的不同设计，这样在做到区域统一的前提下创造了微妙的变化。

                其中：

               

            火车站房：规划设计了两种风格的货场站房。方案一以大气对称的布局为特色，突出沿站前路的视觉景观效果，设计寓意为“召文台”之“台”之寓意，力求通过现代设计手法和建材突出文化传统意境；方案二以活泼灵活的构图为特色，设计寓意为“山峦”之“起伏”之寓意，进一步加强文登“山－水－文”的“山”之个性。

               

            住宅造型：突出住宅建筑的宜人尺度和居住特性，色彩雅致，与周围环境相协调。通过将生态绿化细胞引入单栋住宅的“空中花园”，屋顶绿化，平台以及架空层的设置，使整个中心区的住宅造型趋于丰富，几何层数和量体的变化，形成高低起伏、丰富变化的空间布局。

               

            商办公寓：商办公寓为商业区、工业区及专业市场区提供必备的配套服务，它既是公寓，又是私人会客、交流以及商务办公的重要场所，给商业区的工作、学习、研发、居住、生活五合一带来新的尝试，极大地提升中心地块的形象。设计充分考虑了建筑的整体形象，并将此作为整个设计的重点，通过端部变异等处理方式，使整体建筑获得了丰富的形体空间，而开敞式的观景平台与观景窗则强调了建筑与环境的协调与对话。

               

            另外，主要建筑单体的立面设计考虑广告牌和电子屏幕等信息媒介的安置，增强商业建筑的活泼气氛。屋顶作为第五立面也统一纳入设计，采用了折板、玻璃天窗等元素，同时还对屋顶绿化与屋顶休闲平台进行重点设计。

                10．开发建设规划

                10.1 分期建议

               

            分期建设的原则：以火车站站房建设为起点，道路交通等基础设施先行，争取集中投入，在较短时间内完成火车站片区的基本骨架，再在此基础上逐步拓展完善调整。整体发展时序上划分成四个阶段，但不严格划定时限，而是确定若干门槛指标，在达到之后即可以开始下一阶段发展。

               

            1、启动期：即整个片区开发的最初阶段，主要进行火车站房的建设，同时开发靠近站前广场及物流区的专业市场区，以期通过商业圈的局部建设聚集人气，成为中、后期开发的前导。

               

            2、深化期：这是整个片区开发的中间阶段，也是最重要的阶段。这一时期主要是进行站前广场的建设，同时开始站前路东侧商业地块的宾馆和部分商业街的开发，建设时要保证有较高的环境质量，而广场群的建设将起到很好的推动作用。

               

            3、成熟期：这一时期整个片区的环境景观已具雏形，街区的人气和活力空前高涨。在这一时期开发服务性办公和产业化公寓，以提升街区土地的使用价值和街区功能的复合性。

            4. 完善期：在这段时期整个火车站片区作为文登西部地段的商业商务中心已具备了一定的实力，此时的重点为完善各个功能区块的建设。同时在部分预留用地上根据将来城市发展的需要来确定其开发功能。

                10.2 开发建设模式

                a．实行分期建设、滚动投资，形成在政府统一规划和管理下的多元化的开发模式。

                b．建立合理的发展时序，公共设施和基础设施优先、空间紧凑、规模适中。

                c．各分项开发建设模式：

               

            火车站站房及附属建筑：通过火车站片区其余商业地段的土地竟拍来获取投资资金。确定以政府公共投资为先导、以社会资本为补充的开发建设模式。

               

            火车站前广场：一种模式为通过火车站片区其余商业地段的土地竟拍来获取投资资金。实行以政府公共投资为先导、以社会资本为补充的开发模式；另外一种为通过政策手段进行商业开发，即在周边项目商业运作中确定一定的让利条件，从而吸引开发公司进行建设。

                产业公寓或居住：以土地批租的方式，由商业开发公司或工业园区负责建造。

                商业地段：以土地批租的方式，由发展商进行开发。

                11．主要技术经济指标

                11.1 整体地块技术经济指标

                总用地面积：16.54公顷

                其中：城市道路用地面积：3.88公顷

                实际建设用地面积：12.66公顷

                总建筑面积：91100平米

                其中：火车站房建筑面积：5000平米

                火车站辅助及办公建筑面积：4000平米

                长途客运站房建筑面积：900平米

                商贸市场建筑面积：51420平米

                市场办公及服务建筑面积：12750平米

                酒店服务建筑面积：5750平米

                商办及产业公寓建筑面积：11280平米

                总体容积率：0.72

                建筑密度：23.12%

                绿地率：30.86%

                11.2 分地块技术经济指标

                北区 用地面积：4.89公顷

                总建筑面积：9900平米

                其中 火车站房建筑面积：5000平米

                火车站辅助及办公建筑面积：4000平米

                长途客运站房建筑面积：900平米

                容积率：0.20

                建筑密度：8.32%

                绿地率：35%

                西区 用地面积：3.83公顷

                总建筑面积：37500平米

                其中 商贸市场建筑面积：24750平米

                市场办公及服务建筑面积：12750平米

                容积率：0.98

                建筑密度：32.56%

                绿地率：27%



                中区 用地面积：2.15公顷

                总建筑面积：26630平米

                其中 商贸市场建筑面积：15380平米

                酒店服务建筑面积：5750平米

                商办及产业公寓建筑面积：5500平米

                容积率：1.24

                建筑密度：33.20%

                绿地率：27%

                东南区 用地面积：1.79公顷

                总建筑面积：17070平米

                其中  商贸市场建筑面积：11290平米

                商办及产业公寓建筑面积：5780平米

                容积率：0.95

                建筑密度：31.26%

                绿地率：32.42%

               

            附：北区指文山西路以北规划地块；西区指文山西路以南、站前路以西规划地块；中区指文山西路以南、站前路以东的北部规划地块；东南区指站前路以东、总体片区的东南部地块。

特大喜讯，终于等到这一天。文登明天和希望在于此，天时地利明智的举措，可惜晚了一些，迎头赶上为此不晚。

把个商业开发说的那么清新脱俗大义凛然也是没谁了

是文登经济发展的重大布局

能是真的吗？其实早该发展西边了，其实最好汽车站也搬去，做个车一东一西不够费事的

我就是呵呵呵呵

规划已经包括长途汽车站

其实文登的经济发展重点就应该是西部

游客 123.128.223.x 发表于 2017-7-7 15:15
其实文登的经济发展重点就应该是西部

鼠目寸光 还尼玛重点是西部 你快拉倒吧

kkk

规划主要公共设施沿文山路、米山路、秀山路东西方向展开。

以文山路为轴线，在龙山路和香山路之间集中发展，强化其商业金融功能，形成服务于全市的商贸中心。现状的“行政办公用地”予以搬迁，“为商贸金融腾出更多的发展用地”。

真的假的包括汽车站？这风传了好几年，散播谣言是要坐牢的？求真实性

游客 122.7.242.x 发表于 2017-7-8 11:32
真的假的包括汽车站？这风传了好几年，散播谣言是要坐牢的？求真实性

自己看文件啊

区房管局房地产交易中心相关负责人介绍，2017年1－6月，全区商品房成交6840套，同比增长21.26%，其中外销4757套，增长60.93%。

　　业内人士介绍，受威海城市建设规划获批复以及部分热点城市相继发布楼市调控政策等一系列政策的影响，今年以来，我区楼市一直延续成交上扬态势，房价也随之“水涨船高”。 比去年同期上涨15.9%。