【一线】南京地王停工，入市难导致部分地王卖股求生

腾讯《一线》 作者 郭亦非

楼市严厉调控下，地王渐成烫手山芋。

就在本周，南京一座“地王盘”因拖欠工程款停工。这个名为“京奥港未来墅”的项目自帖“封条”停工，施工方称项目拖欠了两千多万工程款。2016年4月，该地块被北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司以2.235万元/平方米的楼面价摘得，彼时周边新房在售价在1.6万~1.8万元/平方米之间。

事实上，南京地王项目停工集中反映了当前地王面临的困境。

中原地产研究中心统计数据显示：2015年至今，全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿的地块合计有50宗，三年成交量分别为10宗、20宗及20宗。

按照正常的开发销售节奏，从2015及2016年合计30宗高总价地块来看，高达2576.8亿的土地款中，截止目前获得的网签销售额也仅仅为277.5亿元，销售回款率只有11%。除北京与上海个别项目因为入市较早外，高总价地王地块，目前均面临入市难题。

中原地产首席分析师张大伟分析称，限价政策下，高价地项目入市难度高，因为这些地块拿地时对市场过度乐观，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。

2016年8月17日，闽系房企融信地产以110.1亿元的成交价格拿下上海静安区某地块，该地块楼面价格突破10万元/平方米，这在当时创下了国内最贵“高价地”记录。

彼时，接近该地产商人士告诉腾讯《一线》：“我们没有能力预判未来房价是否会大涨，但对我们来说，激进拿地可能会死，不拿地肯定会死。对房价下跌也能卖掉的地块，要不惜成本去拍。”

但严格的限价政策下，地王入市难度越来越大。随着持有时间的增加，越来越高的资金成本使得地王越来越难盈利。

以北京8月入市的三家预售单价超过9万元的楼盘为例。等待了1年多后，北京金茂府、中国玺、昆仑域三个高端住宅楼盘终于拿到预售证，但其预售单价在9.4万元至9.6万元每平米之间，而此前开发商预期单价多在10万元以上。

中原地产研究中心统计数据显示，上述50宗高总价地块，因为涉及的资金体量大，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%，其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘，引入更多的资金分担市场风险成为了市场主流。

张大伟表示，从资金情况来看，2017年房企融资难度越来越大，各种叠加的调控政策导致房企特别是过去2年拿地的过于激进的企业只能选择卖股求生。

此外，2017年土地市场成交逐渐出现了持续降温的现象。尽管2017年一线城市合计198宗地块成交金额达到了3715.15亿，创造了住宅土地年度成交记录。但从溢价率看，则只有18.76%，是最近多年来的最低点。部分城市甚至开始出现了之前很少见的流标。

截至目前，2017年下半年一二线城市住宅土地流标已经达到了44宗，其中一线城市北京出现1宗，广州出现2宗。

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